Een woning kopen in Nederland, is dit slechts een droom voor expats of wordt dit realiteit?

Verblijfsstatus

Ben jij een expat in Nederland of een Nederlander in het buitenland? Dan is het kopen en financieren van jouw huis in Nederland wellicht een uitdaging. Zo’n 20 jaar geleden was het nauwelijks mogelijk voor expats om een woning te financieren in Nederland. Als je geen Nederlands paspoort had maakten de banken zich zorgen over de duur van je verblijfsvergunning en eisten een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd. En natuurlijk krijgt niemand die status bij aankomst in een land. Maar in de jaren die volgden kwamen de banken erachter dat deze internationale clientèle hun hypotheken juist keurig op tijd betaalden en dat het percentage gedwongen verkopen juist lager lag dan bij autochtone cliënten.  En zelfs de Nederlanders in het buitenland bleven hun woning in het thuisland keurig verzorgen en kwamen hun financiële verplichtingen op tijd na en gedwongen verkopen komen nauwelijks voor bij deze doelgroep.

Dus de banken gingen hun deuren wat verder open zetten voor deze grote groep potentiele cliënten en er werden zelfs speciale richtlijnen opgesteld om hun buitenlandse cliënten te kunnen bedienen. Sommige banken deden dit vlotter en beter dan anderen, maar het leek de goede kant op te gaan.

De “Mortgage Credit Directive (MCD)”

Net toen we dachten dat de meeste banken iedereen op gelijke manier behandelden, kwam de EU met nieuwe richtlijnen. In Brussel werd besloten dat eenieder met een inkomen in een andere valuta dan de Euro beschermd diende te worden tegen koersschommelingen en de bijbehorende risico’s wanneer men een huis in de Eurozone wenste te kopen. De regels die de EU uiteenzette, betekenden dat een groot deel van het valutarisico door de banken zou moeten worden afgedekt.

Uiteraard hadden de banken geen enkele intentie om deze vreemde-valuta-hypotheken aan te bieden. In de eerste plaats omdat hun systemen dit eenvoudigweg niet aankunnen, maar bovendien zouden ze zelf geconfronteerd worden met de valutarisico’s. Een volstrekt onacceptabele situatie voor de banken en hun reactie op de Mortgage Credit Directive was eenvoudig: De ene na de andere bank sloot in 2016 zijn deuren voor hypotheekaanvragen voor huizenkopers met een vreemde valuta inkomen. En welke groep had het meest te lijden onder deze nieuwe maatregel: natuurlijk de internationale gemeenschap, de expats. Immers veel huizenkopers met een buitenlands inkomen of werkend voor een internationale organisatie krijgen in een vreemde valuta uitbetaald. Dus we waren weer terug bij af.

Hulp uit onverwachte hoek

Gelukkig werd in Duitsland dezelfde Mortgage Credit Directive anders geïnterpreteerd dan in Nederland en heeft een kleine doch rijke bank net over de Nederlands/Duitse grens vele huizenkopers met een niet Euro inkomen kunnen helpen aan een hypotheek. Tot op de dag van vandaag accepteren zij zowel cliënten met Euro- alsook met buitenlandse valuta inkomens, mits het geen EU land is. Dus de enige valuta’s die ze in Duitsland niet kunnen accepteren zijn Britse pond, Zweedse en Deense Kronen. Maar Noorse Kronen en Zwitserse Franken worden wel geaccepteerd omdat dit geen EU landen zijn

De oplossing

Eind 2016 heeft ABN Amro extern advies ingeroepen hoe om te gaan met de MCD en er is een oplossing gevonden om met niet-Euro inkomen te kunnen omgaan. Dit was en is een enorme opluchting voor de internationale gemeenschap en voor hun financiële adviseurs. ABN Amro rekent nu met 90% van het inkomen om te bepalen hoe hoog een hypotheek mag zijn wanneer er sprake is van buitenlandse valuta. Op deze manier wordt de cliënt enigszins beschermd tegen valuta schommelingen en een eventueel lager uitvallend salaris wanneer de koers wijzigt.

Eind goed al goed? Nou ja….

De huizenmarkt

Dus iedereen kan nu weer een huis kopen toch? Iedereen kan zien dat de huizenprijzen sterk gestegen zijn. Hoe komt dit? Nou eenvoudigweg omdat de vraag groter is dan het aanbod. Ja in de meeste gevallen zal men een hypotheek kunnen krijgen, ongeacht de valuta waarin je wordt uitbetaald en ongeacht de verblijfstatus of duur van de arbeidsovereenkomst. Maar als men op Funda kijkt wordt het duidelijk dat de meeste huizen reeds onder bod zijn of verkocht met of zonder voorbehoud financiering. Er zijn simpelweg te weinig woningen op de markt. Dit komt deels omdat in dit kleine Nederland er niet veel ruimte is om te bouwen, maar ook omdat tijdens de financiële crisis er geen geld was om te bouwen en partijen bang waren om te investering in nieuwbouw.

Mocht je overwegen een huis of appartement te kopen en wil je je kansen vergroten om jouw bod geaccepteerd te krijgen is het te adviseren om vooraf je “financiële huiswerk” te doen zodat je snel kan toeslaan als je droomhuis voorbij komt. Het is goed om vooraf te weten waar je financiële grenzen liggen.

 Auteur: Jose de Boer,
De Boer Financial Consultant

 

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Door de site te te blijven gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van cookies. meer informatie

De cookie-instellingen op deze website zijn ingesteld op 'toestaan cookies "om u de beste surfervaring mogelijk. Als u doorgaat met deze website te gebruiken zonder het wijzigen van uw cookie-instellingen of u klikt op "Accepteren" hieronder dan bent u akkoord met deze instellingen.

Sluiten